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裁判规则

1.未成年人的房屋应当由其监护人代为申请登记，非监护人未经监护人同意和授权的代为申请行为无效——任新亮诉富县人民政府房屋登记行政登记案

本案要旨：未成年人依法不能自行申请登记房屋，应由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。不具有监护权的，代为申请房屋登记又未经监护人同意和授权，该代为申请的行为不符合规定，应为无效。
审理法院：陕西省富县人民法院来源：陕西法院网 2012年3月28日

2.因处分未成年人的房屋而申请登记时，监护人应当提交证明其监护人身份的材料和为未成年人利益的书面保证——杨再英与台江县人民政府及张某房屋行政登记案
本案要旨：监护人申请将争议房屋所有权转移登记到自己名下时，应当提交证明监护人身份的材料，同时，因处分未成年人的房屋而申请登记，还应当提供为未成年人利益的书面保证。
案号：（2018）黔行终1376号审理法院：贵州省高级人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2019-04-03

3.未成年人监护人为未成年人名下房产办理抵押登记时，提供了身份证明和为未成年利益的书面承诺，行政机关审查后作出的他项权证合法——陈某因诉泰兴市人民政府房屋行政登记案
本案要旨：未成年人的父母作为未成年人的监护人（法定代理人）在办理抵押登记时已提供了身份证明和为未成年利益的书面承诺，法律法规亦并未规定未成年人名下的房产不得办理抵押，且《抵押合同》已被法院判决确认为有效，因此当事人以其监护人处分上述房产的行为侵犯未成年人利益无效为由，认为他项权证应当予以撤销的主张不能成立。
案号：（2015）苏行申字第00510号审理法院：江苏省高级人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2016-12-28

学术观点

1.未成年人不动产的法定代理登记
在具体的法定代理人的选择上，根据《民法通则》第十六条的规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：（1）祖父母、外祖父母；（2）兄、姐；（3）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。”
在登记申请材料的提交上，未成年人申请不动产登记时，一般应当提交其父母的身份证明材料；如果未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，应提供祖父母、外祖父母或兄、姐，或者经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的关系密切的其他亲属、朋友的身份证明材料；或者未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门的身份证明材料。
登记机构登记时无需对申请登记的行为是否是“为未成年人的利益”进行实质性审查。《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”该条明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益。这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。但是如何判断监护人是否“为未成年人利益”一直以来都存在较大争议。监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人房屋，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。所以，在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质审查。。
（摘自国土资源部政策法规司，不动产登记中心编著：《不动产登记暂行条例释义》，中国法制出版社2015年1月出版，第131-132页。）

2.未成年人的房屋权属登记
房屋所有权作为一种重要的民事权利，无论是对成年人还是对未成年人都具有重要意义，未成年人完全可以成为房屋所有权人。实践中，就存在着不能将房屋所有权人确定为未成年人，未成年子女的财产就是父母的财产，父母可以随意买卖、抵押未成年人财产的错误认识，事实上未成年人完全可以申请登记为房屋的所有权人。《民法通则》第9条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第10条规定：“公民的民事权利能力一律平等。”法律赋予公民无论是成年人还是未成年人，都平等地享有取得民事权利的资格，肯定了未成年人完全可以成为房屋的所有权人。未成年人申请房屋权属登记时应由其监护人代理。
在我国，公民的民事行为能力是指公民通过自己的行为行使民事权利或者履行民事义务的能力。我国《民法通则》把公民的民事行为能力分为完全民事行政能力、限制民事行为能力和无民事行为能力三种。完全民事行为能力是指公民通过自己独立的行为行使民事权利，履行民事义务的能力。《民法通则》第11条规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”限制民事行为能力人是指具有一定的民事行为能力，但为保护其合法权益和维护社会正常经济秩序不得不对其行为给予一定的限制。
《民法通则》第12条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”从上述规定可以看出，我国未成年人中除16周岁以上以自己劳动收入为主要生活来源的人外，可以分为10周岁以上不满18周岁的限制民事行为能力的未成年人和10周岁以下的无民事行为能力的未成年人两种，他们在社会生活中尚不具备成熟的理智，对自己行为的后果还不能独立承担法律责任。
对于限制民事行为能力的未成年人而言，他们可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动。限制民事行为能力的未成年人只有进行与自己年龄和智力相适应的民事行为，才能受到法律承认和保护。如果超越这个范围，便得不到法律承认和保护，因而也是无效的。申请房屋登记行为是当事人的民事行为，需要申请人具有相应的民事行为能力。而购买房屋以及申请房屋权属登记显然属于超越未成年人年龄和智力范围的民事活动，未成年人作为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无法独自完成申请行为，其房屋登记行为必须由监护人代理。
（摘自程琥，侯丹华：《房屋登记》，法律出版社2009年8月出版 ，第158-159页。）

注：本文中《民法通则》第9条已被《民法总则》第十三条修改；《民法通则》第10条已被《民法总则》第十四条修改；《民法通则》第11条已被《民法总则》第十七条、第十八条修改；《民法通则》第12条已被《民法总则》第十九条、第二十条修改；《民法通则》第十六条已被《民法总则》第二十七条、第三十一条修改；《民法通则》第十八条已被《民法总则》第三十四条、第三十五条、第三十六条修改。

法律依据

1.《房屋登记办法》

第十四条　未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

2.《不动产登记暂行条例》
第十五条　当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

3.《不动产登记暂行条例实施细则》
第十一条　无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。
监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。